Immobilienverwaltung bei der AVW
6. Juni 2023
1978 gegründet, hat sich die AVW Immobilien AG im Laufe der Jahre zu einem erfolgreichen Unternehmen mit heute 48 Mitarbeiter*innen entwickelt – Tendenz steigend. Neben der Projektentwicklung rückt auch die Immobilienverwaltung immer mehr in den Fokus. Melanie Stahl ist eine der Verantwortlichen für diesen Bereich und spricht im Interview über Aufgabenbereiche, Herausforderungen und Entwicklungspotenzial der Immobilienverwaltung.
Frau Stahl, welche Arten von Immobilien verwaltet die AVW und gibt es besondere Schwerpunkte?
Der Schwerpunkt liegt im Bereich Wohnen & Gewerbe, dazu zählen Zinshausportfolios ebenso wie Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Hinzu kommen Büro- und Handelsflächen wie beispielsweise Einkaufscenter – sowohl für institutionelle Kunden als auch private Investoren. Besonders im Bereich der Fremdmandate konnten wir in den vergangenen 24 Monaten ein starkes Wachstum verzeichnen.
Zur Person
Melanie Stahl ist verantwortlich für den Bereich Immobilien- und Centermanagement bei der AVW. Seit sie im Januar 2021 im Unternehmen angefangen hat, hat sie besonders die Immobilienverwaltung enorm weiterentwickelt.
Was zählt zu den wichtigsten Aufgaben der Immobilienverwaltung bei der AVW?
Im Kern geht es um den Werterhalt und die Wertsteigerung einer Immobilie für den Eigentümer. Ein wichtiger Bereich dabei ist die technische Verwaltung, bei der wir die Bewirtschaftung der technischen Anlagen übernehmen. Wir beauftragen Wartungen, Instandhaltungen und Instandsetzungen, haben aber gleichzeitig auch potenzielle Verbesserungen im Blick. Wir schauen, ob es Fördermöglichkeiten gibt, und gehen proaktiv auf die Eigentümer bzw. Mieter zu. Uns ist es wichtig, nicht nur zu reagieren, sondern vorausschauend zu handeln. Auch kommt es immer wieder zu neuen Reformen und Rechtsprechungen im Bereich WEG und Mietrecht. Regelmäßige Schulungen sind daher für uns unverzichtbar, damit wir über alle Änderungen immer auf dem Laufenden sind. Bei der Mietverwaltung kommt hinzu, dass wir aktuelle Rück- und Leerstände im Blick haben müssen, ebenso wie Mietsteigerungspotenziale.
Wie unterscheidet sich die Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien?
Für Mietobjekte gilt, dass die Verwaltung reiner Gewerbeobjekte komplexer ist, da die Gesetzesvorschriften und damit auch die Verträge von dem reinen Wohnungsmietrecht abweichen. Jeder Gewerbemietvertrag kann individuell ausgehandelt werden – in Bezug auf Miethöhe, Mietdauer und Kosten für Instandsetzungen. Für den Verwalter bedeutet das, dass er jeden einzelnen Vertrag genau kennen muss.
Wohnimmobilien hingegen unterliegen einer stärkeren gesetzlichen Regulierung, da müssen wir als Verwalter über die wichtigsten Rechtsvorschriften und neue Urteile zum Mietrecht immer auf dem Laufenden sein. Das gilt auch für den Bereich der WEG-Verwaltung. Hier gab es zuletzt zum 1.12.2020 eine große Rechtsreform.
Wie unterscheidet sich Ihre Immobilienverwaltung von anderen Anbietern auf dem Markt? Was hebt Sie besonders hervor?
Wir haben eine eigene Projektentwicklung sowie Bauabteilung im Haus, wodurch wir für die Objekteigentümer größere Entwicklungs-, Revitalisierungs- und Neubaumaßnahmen realisieren können. Als Mitglied der BRAWO Group verfügen wir zudem über ein ausgedehntes Netzwerk an Partnern für Themen wie zum Beispiel Versicherung und Finanzierung. Sicherlich unterscheidet uns auch, dass wir über ein vollumfängliches Rechnungswesen verfügen, sodass wir den Eigentümern auf Wunsch ein Rundum-sorglos-Paket anbieten können, das weit über die reine Objektbuchhaltung hinaus geht – etwa mit Anlagen- oder Bilanzbuchhaltung. Unsere Verwaltungsprogramme gehören zu den modernsten auf dem Markt, wodurch wir alle komplexen Vorgänge digital und automatisiert abbilden können.
Wie zeichnen sich die Immobilien der AVW aus? Was hebt sie hervor?
Wir sind selbst kein strategischer Bestandshalter. Im Fokus stehen bei uns die Werterhaltung und Optimierung der Immobilien unserer Kunden. Zudem bauen wir aber auch neu und revitalisieren ganze Objekte, wie zuletzt beispielsweise das Mein Outlet & Shopping-Center in Bremerhaven.
"In den Fokus rückt immer mehr das Thema Energieeffizienz!"
Wie sichern Sie langfristige und nachhaltige Wertsteigerungen der Immobilien?
Geringe Rück- und Leerstände sowie langfristige Mietverträge mit Mietsteigerungspotenzial reichen heute nicht mehr aus, um eine Werterhaltung und -steigerung sicherzustellen. In den Fokus rückt immer mehr das Thema Energieeffizienz bzw. bei großen Fonds die EU-Taxonomie-Verordnung, ein Klassifizierungssystem für nachhaltige Immobilien. Unsere qualifizierten Mitarbeiter*innen in der Projektentwicklung und der Bauabteilung unterstützen uns dabei, mögliche energetische Sanierungspotenziale zu identifizieren. Egal ob es um die verschiedenen neuen Heizungssysteme oder um Optimierungsmöglichkeiten an der Gebäudehülle geht – für jedes Objekt erstellen wir individuelle Maßnahmenkataloge. Auch Photovoltaik und Ladeinfrastruktur für die E-Mobilität sind Themen, mit denen wir uns aktuell umfassend beschäftigen.
Wie hat sich die Immobilienverwaltung in den vergangenen Jahren verändert?
Die Ansprüche sind gestiegen. Diverse Reformen, neue Verordnungen, die Digitalisierung und die gestiegene Komplexität der Gebäudetechnik erfordern ein hohes Maß an Flexibilität von unseren Mitarbeiter*innen ebenso wie von der eingesetzten Software. Was letztes Jahr noch galt, ist heute eventuell schon wieder veraltet. Als Mitglied im IVD tauschen wir uns regelmäßig über Neuerungen am Markt aus. Ein gutes Netzwerk – intern mit der BRAWO Group, extern u.a. mit dem IVD – ermöglicht es uns, immer auf dem neusten Stand zu sein und den Herausforderungen dieser Veränderungen souverän entgegenzutreten.
Gibt es weitere Herausforderungen, die der Markt aktuell bereithält? Wie geht die AVW damit um?
Eine der größten Herausforderungen ist sicherlich, gutes und qualifiziertes Personal zu finden und zu halten. Hier haben wir in den vergangenen Jahren massiv investiert und freuen uns über unsere hochmotivierte und gut ausgebildete Mannschaft. Trotzdem sind wir auch weiterhin ständig auf der Suche nach neuen Mitarbeiter*innen.
Eine weitere Herausforderung besteht darin, die Fortschritte der Digitalisierung zu nutzen, um ein zeitgemäßes und effizientes Management und Reporting für die Eigentümer zu erwirken. Auch hier haben wir in den vergangenen zwei Jahren massiv investiert, um dies zu realisieren. So bieten wir unseren Eigentümern und Mietern auch ein Kundenportal inklusive AVW-eigene App, um die Kommunikation und den Datenaustausch zu erleichtern. Auch Schnittstellen spielen eine wichtige Rolle: Alle unsere Programme – von iX-Haus über DocuWare bis hin zu Casavi – sind miteinander verknüpft. Dank all dieser Entwicklungen sehen wir uns gut gerüstet für die Zukunft.
